マンション管理士/管理業務主任者 豆知識・用語集

用語集

用語 意味・豆知識
管理 管理とは、維持、修繕、保守等を含む広い意味で使われる。マンションの管理には、リフォーム、衛生管理、警備、水道等、様々な法令の制限を受けるものがある。
管理組合 マンションの管理を行う団体又は法人(これを「管理組合法人」という)をいう。
マンション管理業者 (管理会社) 委託を受けて、管理組合の会計の収入・支出の調定及び出納、マンションの維持・修繕に関する企画・実施の調整等を業として行い、登録簿に登録を受けた者である。
マンション総合調査 マンション管理について、これまで講じられた施策の検証や必要となる施策立案のための基礎的な資料を得るため、国土交通省において約5年に一度実施されているもの。直近のデータは平成30年に実施されたものである。
マンション管理士 国土交通大臣が行う試験に合格し、登録を受けた者であり、管理組合等の相談に応じ、指導・助言・その他の援助を行う。
管理業務主任者 国土交通大臣が行う試験に合格し、登録を受け、管理業務主任者証の交付を受けた者であり、重要事項の説明等の業務を行う。
住宅の品質確保の促進等に関する法律

1.平成12年4月1日以降に請負・売買契約した新築住宅に適用となる。

 

2.住宅の供給者は、買主に引き渡した時から10年間、住宅のうち「構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する一定の部分」の瑕疵(種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態。以下同じ)について、担保責任を負わなければならない。

 

3.引渡し後、住宅の構造耐力上主要な部分等に瑕疵があった場合には、買主は供給業者に対し、(1) 追完請求、(2) 代金減額請求、(3) 損害賠償請求、(4) 契約解除を行うことができる。

建築基準法の 確認申請

マンション等の共同住宅は、特殊建築物(人の出入りが多く、それにより、衛生・災害のおそれが高くなる建築物)であるから、「大規模な修繕」や「大規模な模様替え」等に該当する工事を行うような場合には、事前に確認申請が必要となる。

 

(1) 「大規模な修繕」とは、建築物の「主要構造部」の1種以上について行う過半の修繕をいう。
(2) 「大規模な模様替え」とは、建築物の「主要構造部」の1種以上について行う過半の模様替えをいう。
(3) 「主要構造部」とは、壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいう。

維持保全の内容

(1) 点検・診断

建物各部の劣化や損耗の状態及び機器類の劣化、作動状況を調査確認し、問題点に対して基本的対策方法を明らかにすること。
(2) 保 守

定期的に消耗品の交換や注油等を行うこと。
(3) 清 掃

利用効率や使用者の健康の維持のために必要なもので、汚れやほこりによる機能低下、材料劣化を防ぐこと。
(4) 修 繕

劣化や損耗が進んだり、建物の機能が損なわれた場合に、部材の補修や取り替えを行い、当初の性能まで回復させること。
(5) 改 良

建物や設備のグレード機能、性能が陳腐化して、使用上、居住上問題がある場合、当初の性能を超えて、あるいは新しい設備等を付加してレベルアップをはかること。
(6) 改 修

技術等の進化により、その時代にあわせ、グレードアップを含めた修繕を行うこと。
(7) 模様替え

使い勝手が変わったり、汚れや傷みがひどくなった場合に行うこと。
(8) 保 安

建物の火災、地震等に対処するための設備が、非常の際に、正常に作動するよう保守すること。

アフターサービス 購入した住宅に契約内容との不適合があるとして、買主が売主に対し、担保責任による対応を求めても、売主が応じないと調停を経て最終的には裁判で争うことになる。このようなトラブルを避けるために設けられたのが、アフターサービスである。
これは、売買契約に基づき、引渡し物件の一定の箇所についての欠陥の補修を一定期間内、売主が無償で行うものである。

区分所有建物の敷地 区分所有建物が所在する土地(法定敷地)及び規約により建物の敷地とされた土地(規約敷地)をいう。
敷地利用権 区分所有者が専有部分を所有するための区分所有建物の敷地(法定敷地と規約敷地の両方)に関する権利をいう。「敷地利用権」は、一般的には所有権、地上権又は賃借権をいう。「敷地利用権」のうち、登記された権利で専有部分と一体化されたものは、不動産登記法上、「敷地権」と呼ばれる。
公益財団法人マンション管理センター 管理組合の適正な管理の推進を図ることを目的とする公益財団法人であり、情報・資料の提供、技術的支援、マンション管理士講習、苦情の処理等のために必要な指導・助言を行う団体をいう。
一般社団法人マンション管理業協会 管理業者の業務の改善向上を図ることを目的とする一般社団法人であり、苦情の解決、管理業務主任者の講習、社員の指導、保証業務等を行う団体をいう。
善管注意義務 受任者の職業、地位、能力等において一般的に要求される平均人としての注意義務をいい、受任者として引き受けたからには細心の注意を払う義務があることを意味する。
債務不履行(やるべきことをやらない)の態様

1.履行遅滞(やるべきことが遅れている)
【要件】
●履行が可能なのに履行が遅れていること
●遅滞が違法なこと
【効果】
●損害賠償
●契約解除権


2.不完全履行(やったけど不完全)
【要件】
●履行が不完全であること
【効果】
●追完可能なとき履行の請求
●損害賠償
●契約解除権


3.履行不能(もはやできなくなった)
【要件】
●債権発生後に履行ができなくなったこと
【効果】
●損害賠償
●契約解除権

一問一答

問題 答え
1. 住宅の品質確保の促進等に関する法律によれば、対象となる新築住宅とは、一戸建住宅に限らず、マンションもこれに含まれる。 ○ マンションも含まれる。
2. 民法によれば、購入したマンションに契約内容との不適合がある場合でも、その不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、契約を解除することができない。 ○ 買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、契約を解除することができない。
3. マンション管理適正化法によれば、2人以上の区分所有者が存する建物であれば、専有部分の全部が事務所の用に供されている場合でも、マンションである。 × 専有部分の1戸以上が人の居住の用に供されていなければマンションではない。
4. マンション管理適正化法によれば、マンション管理士とは、マンション管理士試験に合格した者をいう。 × マンション管理士とは、試験に合格し、一定の登録を受けた者をいう。
5. マンション管理適正化法によれば、マンション管理士の登録の有効期間は5年であり、5年ごとに更新を行わなければならない。 × マンション管理士の登録は、消除や取消しの対象とならない限り、一生有効である。
6. マンション管理適正化法によれば、管理受託契約を締結した場合に交付される書面には、専任の管理業務主任者の記名押印が必要である。 × 管理業務主任者であれば足り、専任の管理業務主任者である必要はない。
7. 民法によれば、委任契約は、当事者の合意だけで成立する諾成契約である。 ○ 当事者間の合意だけで成立する諾成契約である。
8. 標準管理委託契約書によれば、マンション管理会社は、善良なる管理者の注意をもって委託業務を行う必要がある。 ○ 善良なる管理者の注意をもって委託業務を行う必要がある。
9. 民法によれば、履行遅滞があった場合に、債権者は、債務者に対して損害賠償請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない。 × 債権者は、相当な期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がなされないときは、契約を解除することができる。
10. 標準管理委託契約書によれば、委託業務のなかに、防犯等の警備業務が含まれる。 × 警備業務は含まれていない。