不動産鑑定士試験をズバリ解説! 不動産鑑定士の試験制度

不動産鑑定士の試験制度

短期合格のチャンス!試験問題の見直しでチャレンジしやすい資格になった

主催団体の国土交通省が、学生・若年層の方や不動産分野の職務経験のない方でも短期合格ができるよう、試験の見直しをおこなっています。よりチャレンジしやすく、短期合格が可能となった「不動産鑑定士」を目指すなら今がチャンスです。

不動産鑑定士試験は「2段階」の選抜方式

不動産鑑定士試験は「2段階」の選抜方式でおこなわれます。1段階目となる短答式試験は例年5月全国規模で実施されます。受験資格はなく、誰でも受験できるのが特長です。これは、幅広い業界・世代の方に不動産鑑定業界に興味をもってもらい、活躍してほしいという考え方から取り入れられた制度です。2段階目となる論文式試験は例年8月、東京都・大阪府・福岡県で実施します。論文試験は短答式試験の合格者のみが受験できます。そして、2段階の試験を合格した方だけが実務修習を経て、不動産鑑定士に登録することができます。

2段階式

【ここがPOINT】論文式試験合格を視野にいれた対策をしましょう

短答式試験を合格しただけでは不動産鑑定士の資格を手に入れることはできません。学習は2段階試験攻略を視野に入れておこないましょう。

【ここがPOINT】一度短答式試験に合格すると論文式試験が最大3回受験できる!

短答式試験に合格した方は、その合格した年の論文式試験で結果がでなかった場合でも、合格した短答式試験の合格発表日から2年以内に行われる短答式試験が申請により免除になります。つまり、短答式試験に合格した年を含めて、3回まで論文式試験を受験することができます。その免除を受ける方を「短答式試験免除者」といいます。

短答式試験の概要
論文式試験の概要
実務修習の概要

不動産鑑定士短答式試験(5月)

不動産鑑定士短答式試験 基本ガイド

不動産鑑定士の短答式試験は例年5月上旬に実施されています。受験資格は設定されておらず、だれでも幅広く受験することがえきます。試験は五肢択一のマークシート式(短答式)です。


試験実施日 例年 5月中旬の日曜日(1日間)
試験地 北海道・宮城県・東京都・新潟県・愛知県・大阪府・広島県・香川県・福岡県・沖縄県
受験資格 なし
願書配布 例年 2月中旬~3月上旬
願書受付

書面申請: 例年 2月中旬~3月上旬
国土交通省土地鑑定委員会事務局

電子申請: 例年 2月中旬~3月上旬
国土交通省ホームページのオンライン申請システムページ

受験手数料 書面申請:13,000円(論文式試験も含む)
電子申請:12,800円(論文式試験も含む)
試験科目 / 試験時間 / 出題数 不動産に関する行政法規/ 午前(120分) / 出題数:40問 / 配点:100点
不動産の鑑定評価に関する理論 / 午後(120分) / 出題数:40問 / 配点:100点
出題形式 五肢択一式マークシート方式
合格基準 総合点でおおむね7割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点。
ただし、総合点のほかに各試験科目ごとに一定の得点を必要とする。
合格発表 例年 6月下旬

不動産鑑定士短答式試験 科目ガイド

鑑定理論

鑑定理論は不動産鑑定士が実際に不動産の鑑定評価をおこなう際に規範とする理論です。国土交通省が制定した「不動産鑑定評価基準」と「運用上の留意事項」の2つを根拠として、不動産鑑定士がどのような理論にもとづき、どのような手順で不動産の鑑定評価をおこなうかの知識を問われる科目です。

行政法規

行政法規は不動産鑑定士の業務で必要となる37法令です。「土地基本法」「都市計画法」「建築基準法」「不動産登記法」「農地法」「森林法」「景観法」「文化財保護法」「土壌汚染対策法」など多岐にわたります。広く基本的知識が身についているかが問われる科目です。

【ここがPOINT】「鑑定理論」は論文式試験も見据えた学習をしましょう

短答式試験で出題される「鑑定理論」は、論文式試験でも出題され、かつ配点比率が大きいため、不動産鑑定士試験攻略の要といも言える科目です。短答式試験合格後にイチから学習をするには大きな労力がかかりますので、短答式試験対策と論文式試験対策は同時に平行して効率よく学習していくようにしましょう。TACでは常に短答・論文を両にらみした対策を講じていきます。


不動産鑑定士短答式試験 試験結果データ

短答式試験のここ2~3年の受験人数は1,700人程度で推移しています。合格率は33%程度と高い数字をキープしており、過去よりも合格しやすい試験になっていることがわかります。

受験者数 合格者数 合格率
平成26年 1,527名 461名 30.2%
平成27年 1,473名 451名 30.6%
平成28年

1,568名

511名 32.6%
平成29年 1,613名

524名 

32.5%
平成30年 1,751名 584名 33.4%
令和元年 1,767名 573名 32.4%
合格者の平均年齢 最年少合格者 最高齢合格者
平成26年 39.3歳 20歳 77歳
平成27年 39.0歳
18歳 75歳
平成28年

37.8歳

19歳 81歳
平成29年 38.6歳

20歳 

85歳
平成30年 38.3歳
19歳 78歳
令和元年 38.7歳
19歳 79歳

不動産鑑定士論文式試験(8月)

不動産鑑定士論文式試験 基本ガイド

不動産鑑定士の論文式試験は例年8月上旬に実施されています。短答式試験に合格した方、短答式試験免除者のみが受験できる試験です。試験は記述式(論文式)ですので、高い知識レベルが要求されます。


試験実施日 例年 8月上旬~ (日曜日を含む土・日・月の連続する3日間)
試験地 東京都・大阪府・福岡県
受験資格 短答式試験に合格した者、および短答式試験免除者
試験科目 / 試験時間 / 出題数

【第1日目】民法 / 午前(120分) / 出題数:2問 / 配点:100点
経済学 / 午後(120分) / 出題数:2問 / 配点:100点

【第2日目】会計学 / 午前(120分) / 出題数:2問 / 配点:100点
不動産の鑑定評価に関する理論(論文問題) / 午後(120分) / 出題数:2問 / 配点:100点

【第3日目】不動産の鑑定評価に関する理論(論文問題) / 午前(120分) / 出題数:2問 / 配点:100点
不動産の鑑定評価に関する理論(演習問題) / 午後(120分) / 出題数:1問 / 配点:100点

出題形式 記述式
合格基準 総合点でおおむね6割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点。
ただし、総合点のほかに各試験科目ごとに一定の得点を必要とする。
合格発表 例年 10月中旬

不動産鑑定士論文式試験 科目ガイド

鑑定理論(論文)

鑑定理論(論文)は不動産鑑定士が実際に不動産の鑑定評価をおこなう際に規範とする鑑定理論の知識を論述式で問われる科目です。短答式試験よりも体系的・本質的な理解が求められます。

鑑定理論(演習)

鑑定理論(演習)は出題された事例をもとに、鑑定評価の手法を適用し実際に不動産鑑定をおこなう「実務に近い」科目です。電卓を用いて各種の計算処理をしながら鑑定評価額を決定していきます。

民法

民法は私人間の生活関係を規律する法律です。試験ではこの「民法」のほか「借地借家法」「建物の区分所有等に関する法律」が出題範囲とされていますが、出題はほぼ不動産取引に関連するものに限られています。

経済学

経済学はミクロ経済学とマクロ経済学に大別されます。ミクロ経済学は企業や消費者がどのような経済行動をとるのか、またマクロ経済学は国全体または世界経済全体を分析の対象とし、主に国民所得について分析する科目です。

会計学

会計学は企業が公表する財務諸表の作成に関わるルールと、そのルールの基礎となっている理論の知識を問わる科目です。不動産鑑定士実務では企業の財務諸表の分析、不動産収支分析をおこなうことがあるため必須の知識となっています。

【ここがPOINT】しっかりと「理解」がともなう学習をしましょう

論文試験は暗記だけでは解答できません。しっかりと「理解」がともなった知識を身につける必要があります。TACのカリキュラムなら、基本講義、アプローチ講義、演習・答練と順番に歩を進めながら、確実に理解を進めていくことができます。

不動産鑑定士論文式試験 試験結果データ

論文試験の合格者・合格率はここ数年上昇傾向にあります。

受験者数 合格者数 合格率
平成26年 745名 84名 11.3%
平成27年 706名 100名 14.2%
平成28年

708名

103名 14.5%
平成29年 733名

106名 

14.5%
平成30年 789名 117名 14.8%
令和元年 810名 121名 14.9%
合格者の平均年齢 最年少合格者 最高齢合格者
平成26年 35.9歳 21歳 57歳
平成27年 35.3歳
21歳 59歳
平成28年

35.0歳

18歳 65歳
平成29年 32.8歳

21歳 

56歳
平成30年 35.8歳
19歳 68歳
令和元年 34.3歳
19歳 68歳

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不動産鑑定士実務修習(試験後)

不動産鑑定士 実務修習の概要

不動産鑑定士試験合格者は、不動産鑑定士の登録をするためにこの「実務修習」(研修)を修了する必要があります。実務修習は講義や演習に分かれて実施され、1年コース、2年コースから選択することが可能です。修了を認められ国土交通大臣の修了の確認を受けたものが不動産鑑定士として登録することができます。


開始月 例年 12月上旬
内容 講義 <実施期間>
例年12月~3月

<実施形式>
eラーニング

<内容>
不動産の鑑定評価に関する実務について、その各段階における基礎となる知識を修得する課程です。

※eラーニングによる講義は、インターネット通信環境のある任意の場所で視聴し、視聴終了後に確認テストが行われます。

基本演習 <実施期間>
■第一段階 : 例年 4月
■第二段階 : 例年 5月
■第三段階 : 例年 8月
■第四段階 : 例年 9月

<内容>
鑑定評価報告書の作成において通常採用される手順を、修習生自ら作成することにより、段階ごとに指定された内容を修習する課程です。
東京において、1段階2日間又は3日間の日程で、4段階に分けて実施され、合計10日間の演習を行います。
実地演習 <実施期間> ※1年コースを選択した場合
■物件調査実地演習(2件): 例年 12月上旬~12月末日
■一般実地演習(13件)  : 例年 12月上旬~翌年11月下旬

<内容>
不動産の鑑定評価に関する実務について、実地において鑑定評価報告書の作成を通じて評価方法を修得する課程です。指導鑑定士のいる不動産鑑定業者、または指定大学機関で履修します。
修了考査 実務修習の全ての課程を修得した者に対して行われます。
<時期>
■記述の考査 : 1月中旬~1月下旬
 ・多肢択一式
 ・論文式
■口述の考査 : 1月中旬~2月上旬

<内容>
・記述の考査(多肢択一式)
 …鑑定評価の実務に関する基礎的知識、種類別鑑定評価及び手法適用上の技術的知識について行う。
・記述の考査(論文式)
 …不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項について行う。
・口述の考査
 …規定第27条に規定する鑑定評価報告書を用い、実地演習の内容について行う。

不動産鑑定士試験概要

【5月】 短答式試験 概要

試験実施日 例年 5月中旬の日曜日(1日間)
受験資格 なし
願書配布 例年 2月上旬~3月上旬
願書受付

書面申請: 例年 2月下旬~3月上旬
受験者の住所地を管轄する都道府県主管課

電子申請: 例年 2月中旬~3月上旬
国土交通省ホームページのオンライン申請システムページ

受験手数料 書面申請:13,000円(論文式試験も含む)
電子申請:12,800円(論文式試験も含む)
試験科目 / 試験時間 / 出題数 不動産に関する行政法規/ 午前(120分) / 出題数:40問 / 配点:100点
不動産の鑑定評価に関する理論 / 午後(120分) / 出題数:40問 / 配点:100点
出題形式 五肢択一式マークシート方式
試験地 北海道・宮城県・東京都・新潟県・愛知県・大阪府・広島県・香川県・福岡県・沖縄県
合格発表 例年 6月下旬
合格基準 総合点で概ね7割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点とします。
ただし、総合点のほかに各試験科目ごとに一定の得点を必要とするものとします。

短答式試験に合格した方は、その合格した年の論文式試験で不合格となった場合でも、合格した短答式試験の合格発表日から2年以内に行われる短答式試験が申請により免除になります。つまり、短答式試験に合格した年を含めて、連続3回まで論文式試験を受験することが出来ます。その免除を受ける方を「短答式試験免除者」といいます。

【7月下旬~8月上旬】 論文式試験 概要

試験実施日 例年 7月下旬~8月上旬 (日曜日を含む土・日・月の連続する3日間)
受験資格 短答式試験に合格した者及び短答式試験免除者
試験科目 / 試験時間 / 出題数

【第1日目】民法 / 午前(120分) / 出題数:2問 / 配点:100点
経済 / 午後(120分) / 出題数:2問 / 配点:100点

【第2日目】会計学 / 午前(120分) / 出題数:2問 / 配点:100点
不動産の鑑定評価に関する理論(論文問題) / 午後(120分) / 出題数:2問 / 配点:100点

【第3日目】不動産の鑑定評価に関する理論(論文問題) / 午前(120分) / 出題数:2問 / 配点:100点
不動産の鑑定評価に関する理論(演習問題) / 午後(120分) / 出題数:1問 / 配点:100点

出題形式 記述式
試験地 東京都・大阪府・福岡県
合格発表 例年 10月中旬
合格基準 総合点で概ね6割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点とします。
ただし、総合点のほかに各試験科目ごとに一定の得点を必要とするものとします。

試験に関する問合せ先

国土交通省 土地・建設産業局 地価調査課(不動産鑑定士係)

住所:〒100-8918 東京都千代田区霞ヶ関2-1-3

電話:03-5253-8378  FAX:03-5253-1578 (受付時間:土曜日、日曜日及び祝日等の休日を除く 10:00~12:00 / 13:00~18:00)

実務修習 概要

不動産鑑定士試験合格者は、不動産鑑定士の登録をするためにこの「実務修習」(研修)を修了する必要があります。実務修習は講義や演習に分かれて実施されます。期間も1年コースから3年コースまであり選択することが可能です。修了を認められ国土交通大臣の修了の確認を受けたものが不動産鑑定士として登録することができます。

開始月 例年 12月上旬
内容 不動産の鑑定評価に関する講義 <実施期間>
■前期: 例年12月
■後期: 例年6月
<内容>
不動産の鑑定評価に関する実務について、その各段階における基礎となる知識を集合形式で修得する課程です。前期3日間、後期3日間の計6日間で行われ、講義とあわせて机上演習と確認テストが行われます。
基本演習 <実施期間>
■第一段階
例年: 4月
■第二段階
例年: 8月
<内容>
鑑定評価報告書の作成において通常採用される手順を、修習生自ら作成することにより、修習する課程です。東京及び大阪において、1段階2日間で、計2段階4日間により演習を行います。
実地演習 <実施期間> ※1年コースを選択した場合
■物件調査実地演習: 例年 12月上旬~12月末日
■一般実地演習: 例年 12月上旬~翌年11月下旬
<内容>
不動産の鑑定評価に関する実務について、実地において鑑定評価報告書の作成を通じて評価方法を修得する課程です。指導者のいる不動産鑑定事務所または指定大学機関で修得します。
修了考査 実務修習の各課程を修得した者に対して行われます。
<時期>
■論文式(筆記) : 1月中旬~1月下旬
■口頭試問    : 1月中旬~2月上旬
<内容>
・小論文の考査は、鑑定評価の基本的事項について、800字~1000字で小論文を作成。
・口頭試問の考査は、実施演習において作成した鑑定評価報告書の内容について行う。

実務修習に関する問い合わせ・書類等送付先

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会 実務修習担当課

住所: 〒105‐0001 東京都港区虎ノ門 3‐11‐15 SVAX TT ビル 9 階

電話: 03‐3434‐2301 FAX: 03‐3436‐6450 (受付時間:土日祝日を除く平日の午前 9 時から午後 5 時まで(正午から午後 1 時までの時間を除く)。

ホームページアドレス: http://www.fudousan-kanteishi.or.jp

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