令和2年度10月試験【問4】肢3　○　

[問題]

建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和２年７月１日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。

《選択肢3》

賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。

[解答]

敷金を受け取っている賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、目的物の返還を受けたときは、賃借人に対して、その受け取った敷金の額から、賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない（622条の２第１項１号）。つまり、賃借人の賃貸物返還が先履行であり、賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、敷金の返還を拒むことができる。

令和2年度10月試験【問10】肢2　×

[問題]

Ａが甲土地を所有している場合の時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

《選択肢2》

Ｄが、所有者と称するＥから、Ｅが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に３年間占有した後、甲土地がＡの所有であることに気付いた場合、そのままさらに７年間甲土地の占有を継続したとしても、Ｄは、甲土地の所有権を時効取得することはできない。

[解答]

占有開始の状態が善意無過失であれば、たとえその後悪意に転じたとしても、占有開始の時から10年で時効取得することができる（162条２項、判例）。したがって、善意無過失で甲土地を買い受け、３年間これを占有した後、甲土地がＡの所有であることに気付いたＤは、そのままさらに７年間占有を継続すれば、甲土地の所有権を時効取得することができる。

令和2年度10月試験【問11】肢4　〇

[問題]

Ａ所有の甲土地につき、令和２年７月１日にＢとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

《選択肢2》

ＡとＢとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。

[解答]

当事者が借地契約を更新する場合、その期間は、最初の更新に関しては更新の日から20年以上、２回目以降は更新の日から10年以上で定めなければならない（４条）。そして、この規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効となる（９条）。本肢は、最初の更新であるから、当事者間で更新後の存続期間を15年と定めても、その特約は無効となる。したがって、更新後の存続期間は、借地借家法の規定どおり、更新の日から20年となる。

令和2年度10月試験【問35】肢3　○

[問題]

宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

《選択肢3》

Ａは、営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければならない。

[解答]

宅建業者は、営業保証金の還付により、供託すべき営業保証金の額が政令で定める額（本店1,000万円、支店は１か所につき500万円の割合の合計額）に不足したときは、免許権者から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければならない（宅建業法28条、25条２項、施行令２条の４、営業保証金規則５条）。なお、不足額を供託したときは、その日から２週間以内に供託した旨を免許権者に届け出なければならない（宅建業法28条２項）。

令和2年度10月試験【問39】肢2　○

[問題]

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

《選択肢2》

宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に従業者証明書を携帯させなければならず、その者が宅地建物取引士であり、宅地建物取引士証を携帯していても、従業者証明書を携帯させなければならない。

[解答]

宅建業者は、従事者に従業者証明書を携帯させなければならず、その者が宅建士で宅建士証を携帯していても、従業者証明書を携帯させなければ、業務に従事させてはならない（48条１項）。

令和2年度10月試験【問43】肢2　○

[問題]

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

《選択肢2》

宅地建物取引業者である個人Ｂが死亡した場合、その相続人Ｃは、Ｂが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされ、Ｂが売主として締結していた売買契約の目的物を買主に引き渡すことができる。

[解答]

相続人は被相続人が負っていた契約上の義務を承継するので、ＣはＢが負っていた引渡義務を承継する。しかし、免許は一身専属的なものであるから、死亡したＢが受けていた免許が相続人Ｃに承継されることはない。したがって、免許を受けていない相続人Ｃは、宅建業者ではなく、そのため宅建業の取引（自ら売買）の一環である引渡行為はできないことになる（宅建業法44条、81条１号）。そうすると、消費者を保護するための免許制度なのに、かえって取引の相手方が保護されないことになる。そこで、死亡したＢが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内では、相続人Ｃを宅建業者とみなし、Ｃは宅建業者として、死亡したＢが売主として締結していた売買契約の目的物を買主に引き渡すことが認められている（76条、11条１項１号）。

令和2年度10月試験【問21】肢1　○

[問題]

農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

《選択肢1》

法第３条第１項の許可が必要な農地の売買については、この許可を受けずに売買契約を締結しても所有権移転の効力は生じない。

[解答]

３条１項の許可を要する農地取得（本肢では売買）について、その許可を受けずにした契約は無効となる (農地法３条６項)。

令和2年度10月試験【問23】肢3　○

[問題]

印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

《選択肢3》

国を売主、株式会社Ｃを買主とする土地の売買契約において、共同で売買契約書を２通作成し、国とＣ社がそれぞれ１通ずつ保存することとした場合、Ｃ社が保存する契約書には印紙税は課されない。

[解答]

株式会社Ｃ社が作成した売買契約書には印紙税が課税されるが、国が作成した売買契約書には、印紙税は課税されない（５条２号）。本肢の場合、Ｃ社が保存する契約書は、国が作成したものとみなされる（４条５項）。したがって、印紙税が課税される。「保存」と「作成」の違いに注意。

令和2年度12月試験【問23】肢1　○

[問題]

住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

《選択肢1》

この税率の軽減措置の適用を受けるためには、やむを得ない事情がある場合を除き、その住宅用家屋の取得後１年以内に所有権の移転登記を受けなければならない。

[解答]

住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置（以下「軽減措置」という。租税特別措置法73条、施行令42条。以下肢２・４につき同じ）は、「取得後１年以内」に登記することが適用要件の一つとなっている。「やむを得ない事情がある場合を除き」との点も正しい。